Jak (nie)dobrze wyremontować mieszkanie na wynajem? Przykład pewnej kawalerki

 

Jak (nie)dobrze wyremontować mieszkanie na wynajem? Przykład pewnej kawalerki

 

Remonty, bardzo emocjonujący temat w branży nieruchomości. Niestety problemy aktualnie pojawiają się na każdym kroku realizacji. Dotychczas było tak, że największy problem stanowiło wybranie poszczególnych elementów wnętrza tak, aby wszystko wyglądało spójnie, ładnie i nie pochłonęło nie wiadomo jak naszego budżetu.

 

Obecnie sytuacja jest całkowicie inna. Opowiem Wam to na przykładzie jednej z metamorfoz, którą przeprowadzałam w ostatnim czasie.

 

Dla Home Stagera pracującego techniką Saper, remonty to chleb powszedni. Tak czy inaczej przy każdej realizacji coś zaskakuje. Ostatni czas jest szczególnie trudny….

 

Historia tej kawalerki wygląda następująco. W 2015 przeszła rozbudowany remont. 

 

Z uwagi na budżet oraz panujące ówcześnie warunki rynkowe nie zdecydowałam się na usuwanie płytek w łazience, postanowiłam je tylko pomalować. Część armatury pozostała. Finalnie po pracach wyglądała ona tak:

 

 

Minęło 6 lat. Kawalerka przez cały czas się wynajmowała. Ale jej standard zaczął odbiegać od tego, który uważam za wyróżniający się na rynku.

 

 

Zwróćcie zresztą uwagę jak wyglądał wówczas mój home staging. Teraz wiem, że home stagingiem ciężko było to nazwać. Ale 6 lat temu to naprawdę wyróżniało się na rynku. To tylko pokazuje jak bardzo dynamicznie rozwija się ta profesja. 

Łazienka wyglądała tak: 

 

Dlaczego warto zdecydować się na metamorfozę nieruchomości nawet jeśli nadal się wynajmuje? Oto moje wnioski.

Myśląc przyszłościowo od 2020 roku postanowiłam, że tę konkretną kawalerkę należy nieco odświeżyć i zaplanowałam tam metamorfozę. Jednak była wynajmowana w trybie ciągłym. Doszłam z najemcą do porozumienia, że w okresie letnim 2021 wyjedzie na jeden miesiąc, a w tym czasie poprowadzimy tam prace. Najemcy bardzo zależało na tym lokalu i nie chciał z niego rezygnować. Nie potrafił jednocześnie określić kiedy dokładnie zwolni lokal i na jak długo….

 

 

 

Ryzyka związane z posiadaniem lokalu niedostosowanym do rynku:

Wiedziałam równocześnie, że jeśli on zrezygnuje z wynajmu, może być problem z uzyskaniem oczekiwanego odstępnego i, że może pojawić się pustostan (okres bez najemcy). Taki okres bez najemcy jest szczególnie kosztowny dla Właściciela nieruchomości. Nie dość, że nie otrzymuje określonego odstępnego od najemcy np. 1300 zł. To jeszcze musi opłacić media i opłaty do wspólnoty ok 300 zł. Jeśli dodatkowo mieszkanie jest w kredycie. Musi on opłacić w całości ratę kredytu np. 700 zł.  Więc już na pierwszy rzut oka widać, że nie opłaca mu się doprowadzać do takiej sytuacji. Ponieważ nic dobrego go nie czeka. A obniżony standard generuje potem niechcianych najemców i rodzi dużo większe problemy z utrzymaniem przez najemców nieruchomości w dobrym stanie wizualnym i technicznym. 

Podsumowanie podstawowych ryzyk:

• Mniejsza kwota odstępnego
• Coraz częściej pojawiające się kosztowne pustostany
• Obniżenie swoich oczekiwań wobec potencjalnego najemcy
• Zwiększone ryzyko niechcianego najemcy
• Mniejsza dbałość najemcy podczas użytkowania lokalu

Zakres metamorfozy:

• Generalny remont łazienki (w tym armatura, płytki – bez elektryki)
• Wymiana drzwi łazienkowych
• Odmalowanie szafy
• Odmalowanie kawalerki z uwzględnieniem 2 kolorów
• Docięcie i zawieszenie płyt meblowych w wyznaczonych miejscach
• Demontaż i montaż nowych lamp
• Zawieszenie obrazów, luster w wyznaczonych miejscach
• Stylizacja wnętrza
• Sesja zdjęciowa
• Spacer wirtualny nieruchomości

Budżet prac 12.000 zł.

Nadszedł lipiec 2021 i najemca poinformował nas, że może zwolnić lokal na cały miesiąc. Niby fajnie, ale…. Był to bardzo trudny czas na znalezienie osób, które przeprowadzą metamorfozę od strony technicznej. Innymi słowy skąd tu wziąć ekipę lub dobrych majstrów.

 

Problem 1 majstry!

Ekipy z którymi współpracowaliśmy na stałe nie miały wolnych terminów „na już”. Poza tym nie czarujmy, projekt nie był zbyt duży dla nich. Więc z ich pomocy nie mogłam skorzystać. Umieściłam więc ogłoszenie, aby znaleźć kogoś, najlepiej z polecenia, kto potrafiłby i mógłby w tym czasie wykonać wszystkie prace. Zgłosiło się bardzo dużo osób, aż ciężko było je zweryfikować. Zadzwoniła do mnie jednak znajoma w odpowiedzi na to ogłoszenie, że ma Pana Maćka, który właśnie kończy u niej łazienkę i byłby chętny podjąć z nami współpracę. Z racji tego, że była to silna rekomendacja mąż umówił się z Panem Maćkiem na nieruchomości i omówił zakres prac i usługi wraz  z ustaleniem warunków finansowych współpracy. To była bodajże środa, a Pan Maciek miał do nas przyjść już w kolejny poniedziałek. Mieliśmy też wtedy podpisać umowę współpracy. Piszę w czasie przeszłym, bo jak się pewnie domyślacie – Pan Maciej nigdy się już nie pojawił. Łaskawie we wtorek – dzień po tym jak miał rozpocząć zlecenie napisał, że jednak nie da rady i rezygnuje 😊. Uśmiech dodaję celowo, ponieważ teraz mnie to bawi, ale w tamtej chwili płonęłam cała!;). Więc trzeba było organizować nowych wykonawców. I nie ukrywam, że zaangażować męża dużo bardziej niż planowaliśmy. Wszystkim osobom, które sprawiły, że ostatecznie udało się wszystko przeprowadzić – bardzo dziękujemy. 

 

 

 

Problem 2 brakujące artykuły i czas oczekiwania

Płyty meblowe i lamele

Potem problemy pojawiały się na każdym kroku realizacji.

Wymarzyłam sobie lamele i płyty, jednak okazało się, że czas oczekiwania na nie jest tak odległy, że nie mam takiej możliwości, więc poszłam na ustępstwa😉

Płytki

W tym projekcie wymarzyłam sobie jodełkę pod prysznicem. Tak, tak śniłam o niej w nocy😉. Płytek od ręki takich jak chciałam nie dostałam. Skorzystałam z tych, których używałam w poprzednich projektach. Nowy Majster niestety powiedział, że na jodełkę nie starczy mu czasu, więc mam decydować, czy rezygnujemy czy on schodzi i nie dokończy, stawiając mi jasny i oczywisty wybór. Więc design łazienki też miał być inny…. cóż

Armatura i meble

Brakowało wszystkiego co dotychczas było dostępna od ręki. W tym nie udało mi się ostatecznie zakupić szafki, która miała zagościć nad WC. Presja czasu i terminy sprawiły, że to również w ostatecznym rozrachunku odpuściłam. Gabaryty łazienki, ograniczały mocno wybór. Prawdę mówiąc trzeba było brać co jest i nie marudzić😉

Drzwi

Pomimo, że drzwi zamówiliśmy z miesięcznym wyprzedzeniem, otrzymaliśmy informację, że musimy czekać 2 miesiące. Zdecydowaliśmy się nie wymieniać drzwi łazienkowych. Dotychczasowe podciąć, ponieważ po remoncie łazienki nie były już dopasowane i wymienić klamki i zamek. Kolejny „przymusowy kompromis”.

Lustra ikea

Na etapie kompletowanie i uzupełniania wyposażenie, aby przyspieszyć realizację pojechałam osobiście do Ikei w Bydgoszczy. Mój stały partner w Ikea Biznes powiedział, że w tej sytuacji to jest najrozsądniejsze, ponieważ produkty znikają w oczach i nie daje mi gwarancji, że jak pójdzie to oficjalnym zamówieniem to wszystko dostanę. A na miejscu wszystko teraz jest, więc zaleca pośpiech. Więc pojechałam. Okazało się, że jednak na miejscu nie mogę odnaleźć wielu produktów, które już po kilku godzinach nie były dostępne. W tym lamp na których opierałam cały swój design nowego wnętrza☹. Alternatywne okazały się zbyt duże i proporcjonalnie nie pasowały do wnętrza, więc wersja boho, właśnie odchodziła do sfery marzeń. Na domiar tego, źle złożyłam zamówienie na szafki, i zamiast zamówić 2 jakimś cudem zamówiłam 1, a że byłam ostatnim klientem wychodzącym z Ikei😉 i okazało się to w momencie odbioru zamówienie, nie mogłam już tego skorygować. Musiałam domawiać drugą szafkę pilnie on line i liczyć na to że dojdzie na czas. Zrobiłam po Ikei ponad 5000 kroków, musiałam zapakować to wszystko samodzielnie do samochodu i powiem Wam szczerze na koniec jeszcze zgubiłam się w Bydgoszczy, a nawigacja odmówiła mi posłuszeństwa. Wróciłam taka przeorana do domu, że na chwilę muszę zrezygnować z wyjazdów do Ikei😊 Aż odetchnę. 

 

Problem 3 nie ta farba

W tym czasie musiałam pilnie wyjechać z Torunia, ale wcześniej poprosiłam o zakup farby, w założeniu miał to być kolor szałwiowy. Poprosiłam o zakup próbnika. Niestety… o próbniku zapomniano, a szałwiowy okazał się – sami zobaczcie….. trawiastym w najgorszym wydaniu. Więc pierwsze malowanie było totalną porażką! Gdy zobaczyłam zdjęcia po malowaniu i usłyszałam „Nie denerwuj się, zobaczymy jak wyschnie”. Usiadłam sobie grzecznie na krześle i włączyłam 15-minutową medytację – sami rozumiecie. Jeśli nie, zerknijcie na zdjęcia poniżej😊

 

Problem 4 za wysoko płyta

Gdy już myślałam, że jestem na dobrej drodze by dobrnąć do końca… Przeszkoda w kolejnym elemencie designu okazały się gniazdka za kanapą. Nie było jak ich wyciąć, a właściwie kim i czym, a czasu już nie było na kolejne poszukiwania, zgodziłam się, aby płytę powieszono nad gniazdkiem. Ale prawdę mówiąc nie taki miał być efekt finalny tego wszystkiego. Przyznaję się bez bicia, że po tylu przeciwnościach uznałam, że chociaż będzie funkcjonalnie….. i niech już tak zostanie….

Problem 5 najemca

Odezwał się najemca, że musi już jednak wracać, a nam został jeszcze tydzień do skończenia, gdyż płytkarz rozciągnął wykonawstwo o kolejny weekend….. Na szczęście najemca miał gdzie się zatrzymać przez ten tydzień a perspektywa ładnego odświeżonego mieszkania bardzo mu odpowiadała. Uratowało nam również to, że ten najemca już z nami wcześniej współpracował i mieliśmy bardzo dobre relacje. 

Problem 6 Sprzątanie nieruchomości

Pan płytkarz miał skończyć swoje działania w sobotę. Na wtedy również zorganizowałam generalne sprzątanie nieruchomości. Pan płytkarz skończył swoje działania w niedzielę, już trwała sesja zdjęciowa, a on jeszcze majsterkował w łazience😉. Sprzątanie więc było prawie niemożliwie w sobotę…. I tylko z grubsza przeprowadzone, dla obiektywu aparatu. Potem trzeba było je jeszcze powtórzyć i znowu dogadać się z najemcą😉

Problem 6 sesja zdjęciowa

Oprócz tego, że mój kochany Andrzej z Foto Studio Wrzosy, zgodził się przeprowadzić sesję w niedzielę – dzięki Andrzej. To jak zauważyliście wyżej mieszkanie nie było do sprzątania i jeszcze trwały w nim prace☹. Udało nam się z Andrzejem myślę wybrnąć z tej sytuacji. Ale ogólnie to, że w tym czasie znalazłam fotografa, zawdzięczam ponownie swoim relacjom z ludźmi. 

Ostatecznie po zmianach nieruchomość wygląda tak:

Dobrnęłam do końca projektu, w którym nic nie poszło tak jak planowałam. Miała być jodełka, miały być motywy drewniane na ścianie pomiędzy szafą a kuchnią. Miały być inne czaderskie płytki.

Miały być inne lampy! Walczyłam jak lwica. Ale kosztowało mnie to sporo nerwów. Sami oceńcie efekt końcowy.

 

 

Budżet zmian wraz z materiałami promocyjnymi bez usługi Home Stagera wyniósł 9.500 zł. Więc teoretycznie – zaoszczędziłam – ale wiecie co? Dziękuję za takie oszczędności😉

No więc czy jest jakieś lekarstwo na te remonty?

Jeśli zainteresował was ten temat to zapraszam do obejrzenia bezpłatnego nagrania webinaru. Moim gościem był Jeremiasz Gorzędowski.

 

Jak uzyskań nagranie?

https://webinar.martynaszczawinska.pl/jak-dobrze-wyremontowac-mieszkanie-na-wynajem

 

W tym video dowiesz się:

– Jak w dobie pandemii dobrze zaplanować remont nieruchomości?

– Jak znaleźć ekipę remontową?

– Jak ją zweryfikować?

– Jakie są obecne trudności przy remoncie?

– Czy i jak można im przeciwdziałać?

– Czy home staging jest potrzeby aby sprzedać i wynająć nieruchomość?

– Sesja pytań i odpowiedzi.

Zapraszam Cię serdecznie,

Martyna Szczawińska

Saper nieruchomości

Twój Home Stager